卖房人毁约，被判双倍返还定金
【案情简介】
2009年8月16日，张某与李某签订《房屋买卖合同》，双方约定，，李某以价款80万元出卖房屋一套给张某。买受人张某向银行申办抵押贷款，张某支付了房屋首付款30万元（其中包含定金4万元）。由于李某出售的房屋存在银行抵押，需要先办理房屋的解押手续后合同才能履行，但在李某办理解押后，却通知张某因其办理贷款时间过长，明确表示将不再继续履行合同，并于2009年12月16日未经张某同意将房屋首付款及定金打入张某银行账户，要求解除合同。
法院经审理后认为，张某与李某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。张某未有故意拖延办理贷款及其他严重违约行为，故李某不享有合同解除权。而李某以对方办理贷款时间过长为由，将房款单方面退还原告，明确不履行合同，其行为应属违约，应当承担相应的违约责任。双方在房屋买卖合同中已经约定定金为4万元，且张某已将该定金交付李某，故依照定金罚则，李某作为违约方应当向交付定金的一方即张某双倍返还定金8万元。
【法律解析】
定金，是一方当事人为了保证合同的履行，在签定合同时或合同履行之前给付对方一定数额的货币。在当事人一方不履行合同时，定金便成为惩罚违约方的制裁形式，即定金罚则。合同法第115条规定：债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
违约金，是指由当事人在合同中约定的，当一方违约时，应向对方支付一定数额的货币，约定的违约金视为违约的损害赔偿，损害赔偿额应相当于违约造成的损失。但约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少或增加。
当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，定金与违约金不能并处。但适用定金罚则后，不能补偿非违约方损失的，可以由违约方赔偿这部分损失，即由违约方给付赔偿金。
本案的被告在双方签订完房屋买卖合同并支付定金、首付款后，在未经原告同意的情况下将房屋首付款及定金强行打入原告银行账户，意图拒绝继续履行合同的行为属于违约，应当承担违约责任。同时，原、被告双方在房屋买卖合同中已经约定定金为4万元，且被告已收受原告交付的定金。因此，依照法律规定的定金罚则，被告作为违约方应当向交付定金的原告双倍返还定金8万元。
刘录: 江苏西楚律师事务所律师, 苏州大学法律硕士（研究生），中共党员 ,宿迁市广播电视大学法学讲师，宿迁应用职业技术学院法律援助办公室主任。长期从事法学教学研究和律师实务工作。 咨询电话：13852428566 88101168
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